Il miraggio del "piano casa"

Ci sono delle espressioni abusate, nel gergo della politica, che hanno avuto una fortuna e una longevità grandi quanto l’ignavia della politica stessa. Una di queste è certamente «piano casa». Se ne parla in forma mitica facendo riferimento al Piano varato da Amintore Fanfani, che fu in primo luogo un grande programma urbanistico nazionale, sorretto da un altrettanto poderoso programma finanziario.

La realizzazione, in 15 anni, di circa 400 mila alloggi in tutto il Paese trasformò il volto delle città e dei territori, interessando oltre 5000 comuni e assicurando non solo una «casa» a centinaia di migliaia di famiglie, ma anche occupazione, mobilitando immense energie professionali attraverso il contributo dei migliori architetti del tempo. Furono inventate procedure estremamente innovative per l’acquisizione indispensabile delle aree a costi ridotti.

Insomma, il Piano casa non fu un programma edilizio per dare semplicemente la casa a chi ne aveva bisogno, ma fu un grande programma sociale integrato, che poneva la trasformazione delle città al centro della ripresa economica del Paese.

Purtroppo, ai giorni nostri, è rimasta solo l’espressione propagandistica di «piano casa», che viene tirata fuori a destra e a manca da anni per alludere a quell’epoca, ma senza concludere nulla. Perché non si ha il senso di cosa si stia parlando e si arriva puntualmente al fallimento, con arzigogolate proposte di legge destinate a naufragare.

Il primo è stato Berlusconi, che lanciò in pompa magna, nel 2008, il suo «piano casa», basato esclusivamente sugli incentivi di superficie ai privati, convinto che, attribuendo consistenti premi di volumetria, sarebbero scaturite elemosine di cessioni gratuite di migliaia e migliaia di alloggi in compensazione ai comuni. Ma in quel disegno non era previsto alcun controllo da parte dei comuni sull’effettivo equilibrio tra «premi» e obbligazioni verso il pubblico.

Il criterio di compartecipazione tra pubblico e privato, infatti, ha senso e funziona se il pubblico controlla e valuta autonomamente e congruamente il rapporto tra valori erogati e valori incamerati. Questa debolezza del pubblico nel campo del partenariato pubblico-privato è stata con forza richiamata, peraltro, dal presidente di Anac nella recente audizione sulle opere pubbliche strategiche in Commissione Ambiente e Lavori pubblici della Camera.

Il piano casa Berlusconi non ha prodotto che un pugno di case, distribuendo invece enormi valori di rendita.Tutte le Regioni, nel tempo, hanno recepito quel tipo di impostazione nelle loro leggi, pervenendo a risultati altrettanto scadenti, se non controproducenti. L’errore fu quello di pensare al tema dell’abitare come a un tema edilizio, partendo dal principio del profitto degli operatori, e non come a un programma urbanistico e finanziario capace, come negli anni Cinquanta, di essere il fulcro di un grande programma di rilancio economico e sociale dell’intero Paese e delle città.

Dell’attuale piano casa del governo c’è poco da dire, perché in quel provvedimento non ci sono risorse, non c’è un programma per l’acquisizione dei suoli e degli immobili indispensabili per localizzare gli interventi, e c’è infine una norma per la cosiddetta «edilizia integrata», tesa a produrre una compartecipazione pubblico-privata per alloggi in affitto che non potrà funzionare, in quanto carica oneri fiscali insopportabili sui promotori privati.

Cosa potrebbe fare un possibile futuro governo di sinistra per affrontare efficacemente e centrare l’obiettivo di far ripartire l’edilizia pubblica?

Un serio programma di rilancio dell’edilizia abitativa pubblica può partire soltanto dalla soluzione di drammatiche questioni di natura urbanistica che, in Italia, sono diventate nel tempo un grave fardello sociale, una delle cause delle crescenti distanze sociali, la ragione dello sviluppo distorto delle città e delle periferie.

Per realizzare nuove case per l’edilizia residenziale o sociale pubblica, ma anche interventi accessibili per la residenza studentesca, non mancherebbero le risorse.

Tante risorse sono parcheggiate, a ben vedere, nei cassetti delle Regioni, e tante risorse arriveranno dal programma dell’Unione europea che punta alla realizzazione di 650 mila alloggi all’anno per 10 anni: un investimento di 135 miliardi di euro.

Altre risorse possono certamente essere mobilitate e adeguatamente governate e indirizzate dal mercato dei fondi immobiliari, che hanno le spalle e la pazienza di sostenere rendimenti misurati e spalmati nel tempo.

Il problema drammatico e apparentemente irresolubile sta nella scarsa disponibilità delle localizzazioni, nella mancanza di sedimi per allocare i programmi secondo criteri di pianificazione urbanistica e non di interventi molecolari, utilizzando aree o fabbricati dismessi di basso valore, tali da abbattere il costo delle costruzioni in modo sensibile e rendere possibile un conto economico finale che si traduca in un affitto o in un mutuo per le famiglie e i conduttori degli alloggi non superiore a un terzo del reddito.

Il «Piano Fanfani» metteva in gioco una triangolazione tra contributi dei lavoratori, finanziamenti privati e risorse pubbliche attraverso la regia dell’Ina-Casa, e reperiva i suoli attraverso acquisizioni economiche o gratuite dai proprietari fondiari, ai quali si garantivano, con avanzate «teste di ponte» nella campagna aperta, le urbanizzazioni per espandere le città sul resto dei loro enormi terreni.

C’era uno scambio, non sempre virtuoso, tra rendita urbana e autorità pubblica, che distribuiva ricchezza e otteneva in cambio, e gratis, le aree. Oggi tutto questo è improponibile. In primo luogo perché il limite imposto al consumo del suolo impedisce programmi espansivi come quelli di allora; in secondo luogo perché le forme pattizie tra pubbliche istituzioni e rendita privata, urbana e immobiliare, non possono più essere sbilanciate come allora: distribuire miliardi per avere lenticchie — magari buone — ma lenticchie.

Per trasformare le risorse finanziarie pubbliche, che oggi sono maggiori di allora, in case fatte e reali, in contesti urbani civili e non marginali, bisogna cercare e trovare localizzazioni utili e utilizzare norme di legge che consentano di acquisirle con il pieno soddisfacimento dell’interesse pubblico.

Servono quattro mosse.

Primo. Il rapporto tra pubblico e privato di tipo perequativo o compensativo deve avere alla base stime sui valori che si generano, certificate da agenzie pubbliche e non fatte a occhio e croce, come avviene oggi. Ogni comune deve dotarsi di un’Agenzia per le stime, che valuti il concambio tra dare e avere. Si rilasciano autorizzazioni, si approvano varianti, si fanno valorizzazioni per programmi privati, ma in cambio si devono ottenere valori immobiliari o finanziari pari almeno al 50% del profitto generato da queste operazioni.

Questa norma c’è già ed è scritta all’articolo 16, comma d-ter, del Testo unico per l’edilizia, ma pochi comuni rigorosi la applicano. La Corte dei conti avrebbe un gran lavoro di accertamenti da fare su questo. Se si operasse in modo trasparente e perfezionando quella norma, i comuni potrebbero ottenere gratuitamente terreni, immobili, alloggi o risorse finanziarie per le nuove abitazioni, abbattendone i costi.

Secondo. Bisogna utilizzare il patrimonio pubblico nazionale, regionale, locale e militare per riconvertirlo a fini abitativi, naturalmente dopo attente analisi sulle localizzazioni di questi beni. Deve finire il tempo in cui questi beni vengono destinati quasi totalmente a «valorizzazioni» per fare case per i ricchi, alberghi, centri commerciali, con l’obiettivo di incassare soldi il cui destino non è chiaro, perché finiscono nel calderone dei bilanci per alleviare i debiti. I debiti si alleviano anche riducendo la sofferenza sociale, e quindi è giusto usare questi beni per l’edilizia pubblica abitativa.

Terzo. Occorre rivedere in minima parte il criterio dell’assoluto limite al consumo di suolo. Si possono e si devono utilizzare anche nuove aree, purché esse siano libere da vincoli e si configurino come aree di compattazione urbana, interstiziali, di colmatura, e non di carattere espansivo.

Quarto. Bisogna riformare l’istituto dell’esproprio ai fini della realizzazione di complessi abitativi pubblici, che sono considerati «servizi» nella disciplina urbanistica ormai da tempo. Per fare questo bisogna condurre una battaglia socialista in sede europea, per ritoccare la Carta dei diritti fondamentali dell’Unione europea, che considera la proprietà privata un istituto intoccabile e sacro, diversamente dalla Costituzione italiana — articolo 42 — e da quella tedesca, che lo calano dentro una rete di interesse pubblico.

Questo principio, forgiato alla fine degli anni Novanta, ha contribuito alla distruzione dell’edilizia pubblica italiana, che prima di esso si basava sulla possibilità di esercitare gli espropri per ERP o ERS a prezzi adeguati e non — come dopo di allora — a prezzi di mercato, quindi come delle compravendite.

Se vogliamo parlare seriamente di politica per la casa, dobbiamo partire da qui. Perché tutto il resto è noia, compresa l’evocazione del grande Fanfani. Il problema è il regime dei suoli, un uso equo e controllato dei suoli e dei soprassuoli, secondo una regia e un interesse pubblico reale che favorisca anche l’impresa, ma non le regali tutto. Anche la vita delle persone.

La politica per l’abitare è sempre il cuore di una moderna e socialmente giusta politica urbanistica, finanziaria e culturale, perché muove le menti di chi sa realizzare i corpi e usare la terra. Perché la terra è l’inizio e la fine di tutto. E la terra ce l’ha regalata il Signore ed è di tutti.