Dal Mipim di Cannes, una sfida per lo sviluppo urbano

La partecipazione di Roma Capitale per il terzo anno consecutivo al MIPIM di Cannes, la più grande fiera del real estate in Europa, dimostra la ritrovata attrattività della città nei confronti degli investitori internazionali. Roma, negli ultimi anni, è tornata al centro dell’interesse globale. I progressi sul piano delle infrastrutture, la rafforzata capacità amministrativa, la crescente attenzione alla rigenerazione e alla qualità dello spazio urbano hanno contribuito a riattivare dinamiche di investimento che erano rimaste a lungo bloccate.

In un contesto internazionale segnato da incertezze, la nostra città si presenta oggi, dal punto di vista immobiliare, come un mercato stabile, con ampi margini di sviluppo. Questa rinnovata capacità attrattiva si colloca all’interno di un quadro più ampio, in cui le dinamiche degli investimenti immobiliari assumono sempre più una dimensione globale e finanziaria. Al di là della dimensione fieristica, infatti, ciò che colpisce del Mipim è la natura degli oggetti in gioco: non prodotti, ma interi pezzi di città, progetti da centinaia di milioni di euro, nuove centralità urbane pensate e proposte come opportunità di investimento. Le città sono ormai entrate stabilmente nei circuiti della finanza globale.

Accanto a progetti estremamente ambiziosi, come quelli promossi negli ultimi anni da alcune economie del Medio Oriente – oggi in parte ridimensionati – emergono con forza nuove aree in crescita, dall’Europa orientale a contesti urbani in rapida trasformazione, che mettono in mostra modelli di sviluppo fortemente orientati all’attrazione di capitali e alla costruzione di nuove infrastrutture urbane. Poi ci sono le grandi metropoli. Mentre al nostro stand raccontiamo i numeri positivi che hanno caratterizzato Roma, gli investimenti e le opportunità, la città di Londra, ad esempio, presenta un modello completamente diverso: uno spazio istituzionale minimo, accanto a una presenza massiccia di operatori privati che mostrano una Londra completamente stravolta da progetti che hanno ridisegnato gran parte della città.

E che dimostra come lo sviluppo urbano non sia più soltanto una questione locale, ma sia diventato sempre più dipendente dalla finanziarizzazione del mercato immobiliare, in cui il capitale si muove secondo logiche che spesso prescindono dalla specificità dei territori. In questo contesto, sono i fondi immobiliari a detenere i principali asset urbani: miliardi di immobili e aree che rispondono sempre più a logiche di rendimento e stabilità dell’investimento. Ma la città, che tende a essere trattata come un asset finanziario, in realtà non è un bene come gli altri: è un’infrastruttura sociale complessa, il luogo in cui si costruiscono relazioni, diritti e opportunità, e in cui si definiscono le condizioni materiali della vita quotidiana.

Questo cambio di paradigma pone una questione specifica per chi è chiamato a governarne le trasformazioni: qual è il modello di sviluppo che oggi orienta il futuro delle città, ridefinendone priorità, equilibri e finalità? La finanziarizzazione del mercato immobiliare appare ormai difficilmente eludibile. In passato, anche nelle stagioni più controverse dello sviluppo urbano, esisteva una relazione diretta tra chi costruiva e il contesto in cui si interveniva. Oggi quella prossimità è venuta meno. Chi investe non è più espressione di economie locali radicate nei territori, ma risponde sempre più a logiche globali di allocazione, in cui il capitale è più efficiente, più organizzato, ma anche più astratto, più distante e disinteressato alle specificità dei contesti urbani in cui interviene.

In secondo luogo, in una fase storica segnata dalla progressiva riduzione della capacità di investimento pubblico, lo sviluppo urbano – non solo in termini immobiliari, ma come costruzione di città più inclusive, sostenibili e accessibili – passa inevitabilmente dalla capacità di attrarre investimenti privati. Ma quando gli investimenti sono sostenuti dai grandi fondi internazionali, le logiche che guidano l’allocazione delle risorse non sono automaticamente coerenti con i bisogni dei territori e delle comunità che li abitano. E se lo sviluppo della città non è la semplice risultante di operazioni economiche, ma l’esito di decisioni che incidono direttamente sulla distribuzione delle opportunità, sull’accesso ai servizi, sulla qualità della vita e sulla possibilità stessa di abitare la città, allora il ruolo della politica e della pubblica amministrazione risulta determinante, nello svolgere una funzione più forte di indirizzo e di governo, per orientare gli investimenti verso obiettivi di interesse generale e di garantire che lo sviluppo urbano produca non solo valore economico, ma anche sociale.

Questo richiede una chiara visione politica e una forte professionalità della burocrazia. Di fronte alle amministrazioni, infatti, si siedono soggetti altamente strutturati, dotati di competenze specialistiche elevate e inseriti all’interno di organizzazioni complesse, che operano secondo standard definiti e procedure fortemente codificate. Più che architetti ed ingegneri, sono gli avvocati le controparti. Per questo è necessario un investimento profondo sulla formazione dei nostri uffici, sull’inserimento di professionalità adeguate, su team multidisciplinari, evitando che l’asimmetria tra pubblico e privato si traduca in una perdita di capacità di indirizzo e dunque una incapacità di tutelare al meglio gli interessi pubblici.

Serve non solo una macchina amministrativa “colta”, ma anche “efficiente”. La capacità delle città di posizionarsi in modo competitivo e di attrarre investimenti, necessita la creazione di contesti riconoscibili, affidabili e coerenti. Servono cioè norme chiare e facilmente applicabili rimuovendo tutte quelle diseconomie dovute all’incertezza normativa, al “rischio amministrativo”, a “tempi indefiniti” nelle autorizzazioni, ai margini di opacità e i rischi che ne derivano, anche in termini di affidabilità complessiva del sistema. Queste “esternalità” costituiscono costi reali per l’investitore, che alla fine si ribaltano sui cittadini, in termini di prezzi o nella riduzione dei ritorni pubblici negli investimenti privati. Ridurre queste inefficienze o criticità del sistema, permette di concentrarsi sempre più sul contributo richiesto in termini di qualità urbana, servizi, sostenibilità e tutela dell’interesse collettivo. Elementi che, peraltro, assumono un valore crescente anche sul piano della reputazione e della credibilità degli stessi investitori.

Serve, in fondo, una forte visione politica ed un ruolo attivo del decisore pubblico. Ciò implica, in primo luogo, la capacità di definire e perseguire una visione di lungo periodo, capace di orientare le trasformazioni urbane secondo un chiaro interesse pubblico capace di tenere insieme sviluppo sostenibile, qualità urbana e benessere collettivo. Il contrario di un primitivismo di maniera, ma anche di una deregulation che vorrebbe spoliare la pubblica amministrazione di qualsiasi ruolo in nome dell’efficienza, della semplificazione e dell’autogoverno del mercato.

La politica e l’amministrazione al contrario, in un mondo sempre più spersonalizzato, devono avere un ruolo più e non meno attivo, con il compito di rimettere al centro “la persona”, assicurando una regia capace di orientare le trasformazioni e di creare quella città “giusta” di cui parlava Papa Francesco nell’Enciclica Laudato sì, una città che integra ecologia e giustizia sociale, modernità e dignità della vita.

Perché le città sono prima di tutto di chi le vive, e non soltanto di chi ne detiene la proprietà. La qualità dello spazio urbano non può essere misurata esclusivamente in termini economici, ma deve essere valutata rispetto alla capacità di garantire diritti, servizi e qualità della vita, bilanciando dinamiche globali che tendono, al contrario, a separare la dimensione dell’investimento da quella dell’abitare. Ridurre questa distanza, ricostruendo un rapporto tra capitale e territorio, tra investimento e interesse collettivo è la principale sfida delle città. Quando questo non viene fatto, si creano sì “nuove città”, ma città “esclusive” ed “escludenti” ove aumentano le disuguaglianze, si ghettizza la povertà, si riduce la resilienza. Questo produce spesso crescente senso di insicurezza, sia fisica, sia sociale ed economica.

Non serve, dunque, un passo indietro della politica nel governo dello sviluppo urbano, ma al contrario un passo avanti. E’ nelle città che sempre di più si gioca non solo la competizione globale, ma si misurerà sempre più il livello ed il grado di civiltà delle nostre società.

Servono non meno leggi e regole, ma nuove leggi e regole. Quelle leggi e regole che tardano ad arrivare: sull’urbanistica, la rigenerazione urbana, il consumo di suolo, il diritto all’abitare. Non servono meno procedure e controlli, ma procedure più chiare e semplici, una macchina amministrativa più preparata ed efficiente. Non serve meno urbanistica, ma più urbanistica nella sua definizione disciplina tecnico-scientifica che studia, pianifica e gestisce lo sviluppo, la trasformazione e il funzionamento delle città e del territorio.

Se vogliamo costruire un’alternativa alla destra, anche su questo campo, serve una messa in discussione del pensiero dominante, che talvolta ha pervaso anche la sinistra, non per ritornare a vecchie ricette superate dal tempo, ma per pensieri ed approcci nuovi, sfidando la destra con l’esempio del buon governo locale, e con una reale capacità riformatrice che stenta ad affermarsi in Parlamento. Non a caso abbiamo vissuto un’altra legislatura in cui tutto questo non è stato minimamente affrontato. Speriamo nella prossima.